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Mietrecht in Deutschland

Die Mehrzahl der Deutschen wohnt nicht in den eigenen vier Wänden, sondern zur Miete. Die während eines Arbeitslebens gezahlte Miete würde oft ausreichen, um zwei oder drei Eigenheime zu bauen.
Wie der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen anhand der Auswertung von 800.000 bestehenden und neu abgeschlossenen Mietverträgen feststellte, verzeichneten die Wohnungseigentümer im Zeitraum vom Januar 2008 bis März 2009 eine Preissteigerung bis zu 14 %.
Der sich aus dem Sozialstaatsprinzip und dem Grundrecht der Würde des Menschen ergebende Anspruch des Einzelnen auf angemessenen Wohnraum ist in Gefahr, denn die Privatisierung des öffentlichen Wohnungsbestandes, der beschlossene Ausstieg aus dem Fördersystem des sozialen Wohnungsbaus und nun die von der Bundesregierung beabsichtigte steuerliche Gleichstellung landeseigener Unternehmen der öffentlichen Daseinsvorsorge, (darunter Wasser- und Entsorgungsbetriebe) mit profitorientierten Privatunternehmen werden das Wohnen weiter verteuern. So stiegen die Betriebskosten für eine 80 qm große Wohnung in Berlin pro Jahr um 115,20 EUR.

Rechte und Pflichten

Erneut werden Änderungen des Mietrechts diskutiert, um die Balance zwischen Rechten und Pflichten der Vertragsparteien wiederherzustellen. Konkret geht es um die Verkürzung der Kündigungsfristen für Vermieter, die Beschleunigung von Räumungsklagen gegenüber säumigen Mietschuldnern und die Abschaffung des Mietminderungsrechts bei Baumaßnahmen zur energetischen Modernisierung.

Mietrecht im Wrangelkiez

Auch im Bezirk unserer Kanzlei, dem Wrangelkiez in Berlin Friedrichshain-Kreuzberg häufen sich seit einigen Jahren die Streitfälle rund um Modernisierung und Mieterhöhung, Nebenkosten und Wohnungsmängel. Viele Irrtümer und Auseinandersetzungen könnten jedoch vermieden werden, wenn die Vertragsparteien ausreichend über bestehende Rechte und Pflichten informiert sind.

Die Mietverhältnisse unterstehen als Dauerschuldverhältnisse im verstärkten Maße dem Grundsatz von Treu und Glauben. Den Pflichten entsprechen auf Seiten des Vertragspartners Ansprüche.
Im Gegenseitigkeitsverhältnis stehen die Gebrauchsgewährungs- und Erhaltungspflicht des Vermieters zur Mietzahlungspflicht des Mieters. Die Entrichtung der monatlichen Miete sollte eine Selbstverständlichkeit sein, sie wird hier deshalb ausdrücklich erwähnt, da es in der Praxis eine Flut von Rechtstreitigkeiten wegen nicht- oder zu spät entrichteter Miete gibt. Nach wie vor gilt im bürgerlichen Recht der Satz: Geld hat man/frau zu haben! Ohne Mieteinnahmen kann auch der netteste Vermieter seine Pflichten nicht erfüllen.

Mieterpflichten/-rechte

Zur Pflicht des Mieters gehört die Pflicht zur Zahlung der vereinbarten Nebenkosten, auch treffen ihn Sorgfaltspflichten zur Erhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache. So würde es z.B. gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstoßen, wenn durch fehlendes oder ungenügendes Lüften der Wohnung Feuchtigkeitsschäden verursacht werden und der Mieter dann die Miete mindert, weil während der Mietzeit ein Mangel aufgetreten ist.

Ansonsten tritt das Recht des Mieters, bei einem Mangel der Mietsache die Miete zu mindern, um das Gleichgewicht zwischen dem Wert der Mietsache und der zu leistenden Mietzahlung wiederherzustellen, kraft Gesetzes ein, egal ob der Vermieter damit einverstanden ist oder nicht. Dem Mieter obliegt die Pflicht, den aufgetretenen Mangel dem Vermieter bekannzugeben.
Der Mangel darf nicht unerheblich und wie erwähnt nicht vom Mieter selbst verursacht worden sein. Der Vermieter ist dann verpflichtet, den Mangel zu beseitigen.
Versäumt er diese Pflicht, kommt er in Verzug und der Mieter hat die Möglichkeit, eventuelle Aufwendungs- oder Schadensersatzansprüche geltend zu machen.
Häufige Streitfälle sind feuchte Wände und Schimmelbefall, Haustierhaltung, Lärm durch andere Mieter, Heizungsmängel und Schadstoffbelastung.

Wie hoch der konkrete Minderungsbetrag jedoch ist, wird von der unabhängigen Rechtsprechung unterschiedlich beurteilt, denn entschieden wird unter verständiger Würdigung aller Umstände des Einzelfalls und jeder Einzelfall ist eben anders.
Die rechtzeitige Beratung durch einen sachkundigen Rechtsanwalt wird aus diesem Grund empfohlen. So sparen Sie Zeit, Geld und Nerven!

Berlin Kreuzberg - Sitz der Anwaltskanzlei Robak

Rechtsanwaltskanzlei in Kreuzberg

Als Rechtsanwalt ist man befugt, vor allen Gerichten und Behörden aufzutreten, insbesondere als Prozessbevollmächtigter und Verteidiger. Unsere Rechtsanwaltskanzlei in Kreuzberg erfüllt eine Berater- und Vertreterfunktion in allen Rechtsangelegenheiten. Der Kreuzberger Wrangelkiez, in welchem sich unsere Anwaltskanzlei befindet, hat seine ganz besonderen Eigenheiten, wie wir während unseres inzwischen über dreijährigen Bestehens immer wieder feststellen konnten. Hier ist oftmals nicht nur die reine rechtsanwaltliche Tätigkeit gefragt, sondern auch das Beistehen und Ermutigen in persönlichen Angelegenheiten. Nicht selten ist daher bereits das erste anwaltliche Beratungsgespräch ausreichend. Das Rechtsverhältnis des Rechtsanwalts zu seinen Kreuzberger Mandanten stellt nicht nur einen bloßen Geschäftsbesorgungsvertrag (Mandat) dar. Allerdings ist ein Rechtsanwalt nicht verpflichtet, jedes Mandat anzunehmen, andernfalls würde eine anwaltliche Tätigkeit mitten im Herzen Kreuzbergs auch kaum zu bewältigen sein, da hier die vielfältigsten Rechtsauffassungen vertreten werden.

Tendenzen im Mietrecht und Auswirkung auf Kreuzberg

Im Bereich des Mietrechts musste unsere Anwaltskanzlei im letzten Jahr die Feststellung treffen, dass in Kreuzberg zunehmend Mieterhöhungen verlangt werden, seitdem der Senat im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg aus seinen Fördermodellen ausgestiegen ist, wodurch das Mietrecht inzwischen zu einem Schwerpunkt unserer Kreuzberger Rechtsanwaltskanzlei geworden ist. Viele Kreuzberger Hartz IV-Empfänger befürchten aus Kreuzberg fortziehen zu müssen, da die neuen Mieten über der vom JobCenter Friedrichshain-Kreuzberg gezahlten Höchstmiete liegen, sodass Rat von einen Rechtsanwalt gesucht wird, mit der Folge, dass in Mietsachen zunehmend Beratungshilfe beim zuständigen Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg beantragt wird, um ein Gespräch mit einem Rechtsanwalt führen zu können. Da dem Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg für den Schutz der einkommensschwachen Kreuzberger Mieter die finanziellen Mittel fehlen, ist nun auch ein Anstieg von Räumungsklagen zu verzeichnen, wobei für die Verteidigung durch einen Rechtsanwalt bei Gericht Prozesskostenhilfe gewährt werden kann. Ein weiteres Problem in Kreuzberg sind die stark angestiegenen Betriebskosten, deren Prüfung durch einen Rechtsanwalt erfolgen sollte, insbesondere hinsichtlich der Umlagefähigkeit. Dass sich die Mieter in Berlin-Kreuzberg bedroht fühlen, demnächst aus Kreuzberg wegziehen zu müssen, ist für unsere Rechtsanwaltskanzlei offensichtlich geworden und nahezu täglich spürbar.

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Landgericht Fulda
Beschluss vom 16.03.2010
AZ.: 1 T 6/10

Die 1. Zivilkammer des Landgerichts Fulda hat durch den Richter am Landgericht (…) als Einzelrichter am 12.03.2010 beschlossen:

Auf die Beschwerde des Antragstellers wird der Beschluss des Amtsgerichts Bad Hersfeld vom 28.12.2009 aufgehoben.

Im Übrigen wird der Antrag auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe zurückgewiesen.

Gründe:

Der Antragsteller begehrt die Bewilligung von Prozesskostenhilfe für eine beabsichtigte Klage auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 4.500,- € und eines weiteren Schmerzensgeldes. Dieser Klage liegt die Räumung der vom Antragsteller angemieteten Wohnung durch die Antragsgegnerin zugrunde. Mit Mietvertrag vom 16.01.1998 hatte der Antragsteller die Wohnung (….), von der Antragsgegnerin angemietet. Mit Schreiben vom 22.05.2007 erklärte die Antragsgegnerin die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen erheblichen Mietrückständen. Am 19.06.2007 erhob sie Zahlungs- und Räumungsklage beim Amtsgericht Bad Hersfeld. Während dem laufenden Verfahren räumte die Antragsgegnerin die Wohung des Antragstellers am 09.07.2007 und tauschte die Schlösser der Wohnung aus. Die in der Wohnung befindlichen Sachen des Antragstellers, unter anderem eine Vielzahl von Videofilmen und Taschenbüchern, entsorgte die Antragsgegnerin. Das Amtsgericht Bad Hersfeld hat den Antrag auf die Bewilligung von Prozesskostenhilfe zurückgewiesen, da die Rechtsverfolgung keine Aussicht auf Erfolg biete. Der Antragsteller habe sein Eigentum an den in der Wohnung befindlichen Gegenständen aufgegeben. Im Übrigen stünden der Antragsgegnerin Schadensersatzansprüche zu, die die geltend gemachte Forderung überstiegen. Gegen diese Entscheidung richtet sich die Beschwerde des Antragstellers.

Die Beschwerde ist zulässig und zum Teil auch begründet.

Die Rechtsverfolgung des Antragstellers bietet in der Hauptsache in Höhe von 2.000,- € Aussicht auf Erfolg.

Zunächst kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Gegenstände in der Wohnung herrenlos geworden sind. Insoweit ist allerdings zuzugestehen, dass sich die in der Wohnung in einem völlig verwahrlosten und verdreckten Zustand befand. Es bestehen aber bereits Zeifel daran, ob hieraus gefolgert werden kann, dass der Antragsteller die Wohnung nicht mehr bewohnt. Vielmehr entsteht ein solcher Wohnungszustand nur durch Nutzung, so dass der Antragsteller die Wohnung erst in diesen Zustand versetzt hat. Auch finden sich in der Wohnung nach den vorliegenden Lichtbildern zumindest einige Gegenstände von Wert. Neben den zahlreichen auf den Lichtbildern erkenntlichen Büchern, Videos und DVD’s finden sich auf einem Lichtbild (Bl. 46 d. A. ) eine ganze Reihe von Schuhen, die sich dem Anschein nach noch in einem nutzbaren Zustand befunden haben. Ausgehend hiervon fehlen aber ausreichende Anhaltspunkte dafür, dass der Antragsteller sein Eigentum an den Gegenständen in der Wohnung aufgegeben hat.

Ausgehend hiervon ist die Antragsgegnerin aber grundsätzlich gemäß §§ 535, 280 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, da sie das Eigentum des Antragstellers an den Gegenständen widerrechtlich und schuldhaft verletzt hat. Es bedarf keiner näheren Darlegung, dass die Antragsgegnerin zur Räumung und Entsorgung sämtlichen Inventars der Wohnung nicht berechtigt war. Diese hat den Antragsteller auch ursprünglich auf Räumung in Anspruch genommen und erst während des laufenden Rechtsstreits die Wohnung geräumt. Auch die behauptete Gefahr eines Wasserschadens hätte nur dazu berechtigt, die Wohnung zu begehen, um die Tür zu schließen.

Das Gericht schätzt den höchstmöglichen Schaden des Antragstellers auf 2.000,- €. Zunächst ist es dem Antragsteller nicht möglich, den entstandenen Schaden im Detail

substantiiert darzulegen. Um der Beweisnot des Geschädigten abzuhelfen, muss der Richter in einer solchen Situation den Schaden gemäß § 287 ZPO schätzen, soweit die festgestellten Umstände hierfür noch eine genügende Grundlage abgeben; das Gericht muss nur dann von jeder Schätzung absehen, wenn diese mangels greifbarer Anhaltspunkte völlig in der Luft hängen würde. Sofern eine Schätzung des gesamten Schadens ausscheiden muss, hat der Tatrichter zu prüfen, ob nicht einzelne Schadensteile oder doch wenigstens ein Mindestschaden zuerkannt werden kann (vgl. BGHZ 91, 243 [256f]). Hier bestehen genügende Anhaltspunkte für eine Schadensschätzung, wobei bereits das Amtsgericht auf die Elektrogeräte abgehoben hat. Auch hat der Antragsteller duch das Vorgehen der Antragsgegnerin eine Vielzahl von Büchern, Videokassetten und DVD’s verloren und einige Bekleidungsstücke (Schuhe). Hingegen werden die in der Schadensaufstellung des Antragstellers genannten Möbelstücke nicht Eingang in die Schätzung finden können, da diese ausgehend von den Lichtbildern keinerlei materiellen Wert mehr hatten. Ausgehend hiervon sieht das Gericht aber einen maximalen Schaden des Antragstellers bei 2.000,00 €-

Schmerzensgeldansprüche stehen dem Anspruchsteller erkennbar nicht zu.

Diesem Anspruch werden aber, worauf das Amtsgericht zutreffend hinweist, Ansprüche der Antragsgegnerin auf Schadensersatz entgegenstehen. Hier ist aber zu berücksichtigen, dass diese bisher weder näher beziffert noch geltend gemacht wurden. Vielmehr lehnt die Antragsgegnerin nach ihrer Stellungnahme Ansprüche des Antragstellers grundsätzlich ab, da sie die Ansicht vertritt, zur Räumung berechtigt gewesen zu sein. Insoweit würde die Antragsgegnerin ihre Ansprüche aber nur hilfsweise geltend machen. Selbst wenn eine Hilfsaufrechnung aber voraussichtlich zur Klageabweisung führt, darf dem Antragsteller die Prozesskostenhilfe nicht verwehrt werden, da er ein Interesse daran hat, durch die Aufrechnung von seiner Schuld befreit zu werden (vgl. Zöller/Philippi, ZPO, 27. Auf. 2009, § 114 Rn. 24).

Mithin war dem Antragsteller Prozesskostenhilfe zu gewähren. Dieser hat auch gemäß § 121 Abs. 2 ZPO Anrecht auf die Beiordnung eines Rechtsanwalts, da die Sache vor dem Hintergrund der Schadensfeststellung nicht einfach gelagert ist.

Die Bedürftigkeit des Antragstellers hat das Amtsgericht festgestellt.

Die Entscheidung ergeht gerichtskostenfrei, außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

(…)
Richter am Landgericht

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Ausgangssituation:

Zwischen unserem Mandanten und einem der zehn größten Wohnungsunternehmen Deutschlands, welches rund 63.000 Wohnungen verwaltet, bestand ein Mietverhältnis zu Wohnzwecken über eine ca. 43 m² große Zwei-Zimmer-Erdgeschosswohnung.

Nachdem unser Mandant mit seinen Mietzinszahlungen in Rückstand geriet, reichte der Vermieter eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht ein. Während des laufenden Verfahrens führte der Vermieter dann eigenmächtig eine „Wohnungsöffnung“ durch, wobei der gesamte Hausrat unseres Mandanten „entfernt und auf Deponie entsorgt“ wurde, einschließlich wichtiger Dokumente wie Zeugnisse, Vertragsunterlagen, Arbeits- und Rentenpapiere, Familienpapiere, Bilderalben und vergleichbare Erinnerungsstücke.

Als Begründung für die eigenmächtige Räumung führte der Vermieter u.a. an, unser Mandant habe die Wohnung verlassen und den Besitz aufgegeben. Zudem sei „die Balkontür nicht ordnungsgemäß verschlossen“ gewesen, sodass angeblich zu befürchten war, „dass im Falle eines Regenschauers Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung“ entstehen könnten. Ferner habe „aufgrund des Zustandes der Wohnung und des Schmutzes auf den Fußböden, Infektionsgefahr bestanden“, weshalb es erforderlich gewesen sei, „die Wohnung komplett zu räumen, zu reinigen und zu entsorgen“.

Tatsächlich jedoch übte unser Mandant zum Zeitpunkt der Räumung noch die Sachherrschaft über die Wohnung aus und verfügte auch über einen vollständigen Wohnungsschlüsselsatz. Unser Mandant reichte daher Schadenersatzklage gegen den Vermieter ein. Das Amtsgericht sah jedoch die beantragten Ansprüche unseres Mandanten als nicht gegeben an und begründete seine Auffassung wie folgt:

Hiergegen richtete sich die Beschwerde unseres Mandanten, aufgrund derer das Landgericht Fulda den Beschluss des Amtsgerichtes aufhob und feststellte, dass die eigenmächtig durchgeführte Räumung unrechtmäßig war (siehe Beschluss vom 16.03.10).

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Mieterhöhung bei Inklusivmiete

Schuldet der Mieter eine Inklusivmiete, so kann die Erhöhung der Miete auf eine rechnerisch angepasste Nettokaltmiete und einen in der Miete enthaltenen erhöhten Betriebskostenanteil gestützt werden. Der Anteil der in der Inklusivmiete enthaltenen Nettomiete sowie der Anteil der Nebenkosten stellen lediglich Berechnungsfaktoren dar, um die neue monatliche, ortsübliche Vergleichsmiete zu berechnen.

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Das Handelsrecht

Das Handels- und Gewerberecht stellt einen Bereich mit ständig zunehmenden Regelungsbedarf dar.
Ziel der unternehmensrechtlichen Beratung ist es, vorausschauend tätig zu sein, um langwierige gerichtliche und außergerichtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden. Ebenso geht es darum, Firmen bei der Erfüllung ihrer Aufgaben beratend zur Seite zu stehen.
Die Gestaltung von klaren und rechtssicheren Vertragsklauseln in Form von allgemeinen Geschäftsbedingungen oder als Individualvereinbarung ist die Grundvoraussetzung, um das Risiko späterer Streitigkeiten zu minimieren. Lässt sich der Streit nicht mehr vermeiden, werden Strategien zur Streitbeilegung entwickelt.
Zum Beratungs- und Handlungsspektrum zählen ferner Aspekte des Namens- und Firmenschutzes, des Schutzes von Produkten und Ideen sowie der Zulässigkeit von Werbemaßnahmen.

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Voraussetzungen für den Einsatz von Factoring

An den Einsatz von Factoring sind bestimmte Voraussetzungen und Bedingungen geknüpft, die ein Unternehmen erfüllen muss. Generelle Grundlage für den Einsatz von Factoring und den Abschluss des Factoring-Vertrages ist, dass noch keine Forderungsabtretung oder andere Rechte Dritter bestehen. Ansonsten ist ein Einsatz von Factoring nicht möglich.

Was kostet Factoring?

Der Preis bzw. die Factoring-Gebühr ist von diversen Parametern abhängig. Abgesehen vom Jahresbruttoumsatz, der Anzahl der aktiven Kunden, der Anzahl der Rechnungen und Gutschriften, dem Zahlungsziel sind auch die eigene Branchen und die Branchen der Kunden, das Factoringverfahren und der prognostizierte Arbeitsaufwand Parameter, die bei der Preiskalkulation Niederschlag finden. Die Factoring-Gebühr kann in einer einzigen Gebühr, aber auch in mehrere Positionen aufgeteilt angeboten werden. Deshalb ist es schwer hier eine allgemeine Aussage zu treffen. In Deutschland liegt die Factoring-Gebühr bis auf Ausnahmen zwischen 0,20% und 3,50% vom eingereichten Umsatz (brutto) betragen kann. Die große Bandbreite liegt in der benötigten Leistung, der Forderungslaufzeit, der Risikostruktur und natürlich auch in den Vorstellungen der Factoringanbieter begründet. Hier gilt es Leistungen optimal zu definieren und gut zu verhandeln. Dabei gilt insbesondere zu beachten, dass ein 100%-iger Ausfallschutz bei Forderungslaufzeiten von bis zu 90 (tlw. bis 150) Tagen bereits enthalten ist.
Welche Unterlagen werden vom Factoringunternehmen angefordert?

Offene Postenliste Debitoren
Offene Postenliste Kreditoren
Produktunterlagen / Prospekte
Bilanzen der letzten zwei Geschäftsjahre
Aktuelle BWA einschließlich Summen- & Saldenlisten
Gewerbeanmeldung / Handelsregisterauszug
Briefbogen
kompletter Geschäftsvorfall
(Bestellung, Auftragsbestätigung, Liefernachweise, Rechnung)
AGB / Liefer- und Zahlungsbedingungen

Factoring Unternehmen und Banken:

ERNST factoring GmbH
Tarpen 40, Gebäude 9, 22419 Hamburg
Telefon: 040 – 41 34 35 – 0, Telefax: 040 – 41 34 35 – 20
E-Mail: info(at)ernst-factoring.de

onfa GmbH & Co. KG
Weiße Breite 5, D-49084 Osnabrück
Telefon: 0541-2029-353, Telefax: 0541-2029-354
eMail:info@onfa.de

ESB
Michael Burkart
Sudetenstrasse 4, 71570 Oppenweiler
Tel: +49(0)7191- 345 38 11, Fax: +49(0)7191- 345 38 22
Email: info[ät]deutsches-factoring-portal.de

Berliner Sparkasse
Niederlassung der Landesbank Berlin AG
E-Mail: info@berliner-sparkasse.de
Tel.-Nr.: 030/869 834 68
Alexanderplatz 2, 10178 Berlin

Goef
Karlshof 34, 12529 Schönefeld
E-Mail: info@geuf.de
Telefon: +49 (0)33762 50106, Fax: +49 (0)33762 50109

Dresdner Factoring Finanzgruppe
Wittestraße 30 J, top tegel The Office Park, 13509 Berlin
Telefon: 030 430 955 88, Telefax: 030 430 930 43
E-Mail: nordost@dresdner-factoring.de

Crefo-Factoring Berlin-Brandenburg GmbH
Einemstr. 1, 10787 Berlin
Tel: 0 30 / 2 30 05-343 Fax: 0 30 / 2 30 05-344
E-Mail: info@berlin.crefo-factoring.de

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I Ansprüche auf Bestandserhaltung Bestandsnutzung und Bestandserweiterung

Ein Recht auf Schutz der Bestandserhaltung, Bestandsnutzung und Bestandserweiterung einer baulichen Anlage gegenüber behördlichen Eingriffen könnte sich aus dem auf der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG beruhenden Anspruch auf baurechtlichen Bestandsschutz ergeben. Der baurechtliche Bestandsschutz ist eine in der Rechtsprechung und Litaratur anerkannte Rechtsfigur und gewährleistet das Recht, eine bauliche Anlage zu erhalten und sie wie bisher zu nutzen. Darüber hinaus kann es dem Bauherrn auch das Recht auf maßvolle Erweiterung und sogar auf Wiedererrichtung beseitigter Gebäude einräumen.

II Bestandsschutz

a. passiver Bestandsschutz

Passiver Bestandsschutz schützt den Eigentümer vor Änderungswünschen von Seiten der Behörden gegenüber dem vorhandenen Bauwerk.

b. aktiver Bestandsschutz

Aktiver Bestandsschutz beschäftigt sich mit der Frage, ob der Eigentümer das Recht hat, an seinem geschützten Bestand auch baurechtlich wesentliche Veränderungen vorzunehmen.

III Rechtmäßigkeit

Ob Bestandsschutz besteht, richtet sich nach der Rechtmäßigkeit der Errichtung einer baulichen Anlage.

Rechtmäßig errichtet ist eine bauliche Anlage, wenn sie zum Zeitpunkt der Errichtung dem materiellen Recht entsprach, sog. materielle Legalität, oder wenn sie – obwohl in Wirklichkeit unrechtmäßig – genehmigt und die Genehmigung nicht aufgehoben worden ist, sog. formelle Legalität. Die (rechtmäßig oder rechtswidrig) erteilte aber nicht aufgehobene Baugenehmigung enthält die Feststellung, dass die genehmigte bauliche Anlage dem materiellen öffentlichen (Bau-) Recht entspricht. Die Frage, ob die Genehmigung rechtmäßig erteilt worden ist (materielle Legalität der genehmigten Anlage), spielt dann keine Rolle mehr, wenn die Genehmigung bestandskräftig geworden, also nicht mehr anfechtbar ist. Darauf, ob eine bauliche Anlage genehmigt worden ist, das heißt formell rechtmäßig ist, kommt es aber letztlich nicht an, wenn sie materiell rechtmäßig war.

IV Erweiterter Bestandsschutz

Auch nicht rechtmäßig errichtete bauliche Anlagen können in einen dem Bestandsschutz vergleichbaren Rechtsstatus hineinwachsen, wenn die zuständige Behörde den illegalen Zustand wissentlich über einen längeren Zeitraum geduldet hat (Oberverwaltungsgericht [OVG] Berlin, Monatsschrift für Deutsches Recht [MDR] 1983, 165; Landgericht [LG] Hannover, Zeitschrift für Miet- und Raumrecht [ZMR] 1987, 23 f). Als längeren Zeitraum nennt das OVG Berlin eine Dauer von etwa 25 Jahren.

V Beginn und Ende des Bestandsschutzes

Der Bestandsschutz beginnt, sobald das Bauwerk “rechtmäßig” fertiggestellt oder wenn die Rechtmäßigkeit formell festgestellt worden ist. Die Rechtmäßigkeit kann auch nach Errichtung des Bauwerks eingetreten sein. Die Neuerrichtung einer baulichen Anlage an Stelle der bestandsgeschützten ist vom Bestandsschutz nicht gedeckt.

Der Bestandsschutz endet mit der Beseitigung der baulichen Anlage. Er endet auch, wenn die bauliche Anlage nicht völlig beseitigt ist, die vorhandenen Teile aber nur mit einem einer Neuerrichtung gleichkommenden Aufwand (z. B. statische Neuberechnung des Bauwerks, Kosten) zu verwenden sind. Der Bestandsschutz endet auch ohne Eingriff in die bauliche Substanz, soweit und sobald die geschützte Nutzung “endgültig” aufgegeben worden ist. Die Endgültigkeit beurteilt sich nicht nach dem inneren Willen des Eigentümers, sondern danach, wie die Beendigung der ausgeübten Nutzung nach außen erkennbar in Erscheinung tritt. Eine nur vorübergehende Unterbrechung der Nutzung vernichtet den Bestandsschutz nicht. Der Eigentümer (der baulichen Anlage) hat insoweit eine gewisse “Nachwirkungsfrist”, innerhalb derer ihm Gelegenheit gegeben ist, die Nutzung wieder aufzunehmen. Maßgeblich für die Dauer dieser Frist ist die Verkehrsauffassung (BVerwG, Neue Juristische Wochenschrift [NJW] 1977, 770).

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Nutzungsänderung

Bei der Nutzungsänderung (zum Beispiel Wohnungen im Büro, Lebensmittelladen in Gaststätte, Blumenladen in Möbelgeschäft) ist besonders Folgendes zu beachten. Unter Umständen werden durch die Umnutzung weitere Stellplätze notwendig. Wohnraum darf nicht ohne Genehmigung des Amtes für Wohnungswesen zu anderen Zwecken als Wohnzwecken umgebaut oder verwendet werden.

Dies gilt mit Inkrafttreten der Zweckentfremdungsverordnung der Landesregierung NRW vom 12.06.2001 nur noch für Miet- und Genossenschaftswohnungen, nicht mehr für die Eigentümenr selbst genutzten Eigenheime/ Eigentumswohnungen. Konzessionen (Gaststätte, Imbiss, Trinkhallen) werden von der Baugenehmigung nicht umfasst und sind beim zuständigen (Bezirks-) Ornungsamt zu beantragen.

Informationen

Nutzungsänderung ist die Änderung der (genehmigten) Benutzungsart oder die Änderung der Zweckbestimmung einer baulichen Anlage.

Auch die Nutzungsänderung ist grundsätzlich “Vorhaben“ i.S. des § 29 BauGb, es sind daher die Vorschriften über die planungsrechtliche Zulässlichkeit (§§ 30-37 BauGB) einschlägig Des Weiteren besteht für die Nutzungsänderung ebenso wie für die Errichtung, der Änderung und den Abriss einer baulichen Anlage des Erfordernis einer Baugenehmigung nach Maßgabe der Vorschriften in den Landesbauordnungen, wobei jedoch in den Landesbauordnungen eine Vielzahl von Nutzungsänderungen genehmigungsfrei gestellt werden.

Von Bedeutung ist jedoch nicht jede beliebige Änderung der Nutzungsweise, sondern es muss eine Nutzungsänderung vorliegen, die die Funktion, die rechtliche Qualität der bisherigen zulässigen Nutzung ändert und damit in bodenrechtlicher Hinsicht die Genehmigungsfrage neu aufwirft (BVerwG 11.11.1988 – 4 C 50/87). Danach liegt eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung vor, wenn sich die neue Nutzung von der bisherigen dergestalt unterscheidet, dass sie anderen oder weitergehenden Anforderungen bauordnungs- oder bauplanungsrechtlicher Art unterworfen ist oder unterworfen werden kann. (OVG Nordrhein Westfalen 15.08.1995, 11 A 850/92).

Beschreibung

Die Nutzungsänderung kann aufgenommen werden, wenn die Bauaufsichtsbehörde nicht innerhalb von zwei Wochen nach Eingang der Anzeige und der Bauvorlagen erklärt, dass das Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll.

Zu beachten ist aber, dass die Genehmigungsfreiheit nicht von der Verpflichtung zur Einhaltung der Anforderungen, die in den Landesbauordnungen oder in anderen öffentlich- rechtlichen Vorschriften gestellt werden, entbindet.

Beispiele

Beispiele für bodenrechtlich relevante Nutzungsänderungen finden sich etwa in der Umwandlung einer Gaststätte in eine Diskothek, eines Büros in eine Wohnung (BVerwG 27.05.1983 – 4 C 67/78).

Gegenbeispiel einer bodenrechtlich irrelevanten Nutzungsänderung, die die Genehmigungsfrage nicht erneut aufwirft, wäre die Umwandlung eines Spielwarengeschäfts in eine Modeboutique.

Zu Beachten

Der die Nutzungsänderung Anzeigende (bzw. der Antragsteller) ist dafür verantwortlich, dass die Nutzungsänderung gemäß (und nur im Umfang) des Anzeigeverfahrens (bzw. der erteilten Baugenehmigung) und unter Beachtung der entsprechenden Nebenbestimmungen (zur (Bau-) Genehmigung) durchgeführt wird.

Hinweise

Wird eine (Bau-) Genehmigung zur Nutzungsänderung erteilt, erlischt diese, wenn nicht innerhalb von 3 Jahren nach ihrer Erteilung die Nutzungsänderung vollzogen worden ist. Die Geltungsdauer kann auf schriftlichen Antrag jeweils um 1 Jahr verlängert werden.

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Bereiche des Familienrechts

Das Familienrecht hat sich in den letzten Jahren immer mehr zu einem selbst von Juristen kaum mehr überschaubaren Spezialgebiet entwickelt:
Scheidung, elterliche Sorge, Umgangsrecht, Kindschaftsrecht, Unterhalt, Kindesunterhalt, Trennungsunterhalt, nachehelicher Unterhalt, Altersvorsorgeunterhalt, Aufstockungsunterhalt, Krankenversicherungsunterhalt, Güterrecht, Zugewinnausgleich, Versorgungsausgleich, Vermögensauseinandersetzung, Hausratsteilung, Gewaltschutzgesetz (z.B. Näherungsverbot), Vaterschaftsanerkennung,, Vaterschaftsanfechtung, Ehevertrag und Eheschließung, Lebenspartnerschaftsverträge, Aufhebungsverfahren, Abstammung und Adoption, Namensrecht, Recht der nicht ehelichen Lebensgemeinschaften, um ein paar Bereiche zu nennen.

Wann sollte man einen Rechtsanwalt aufsuchen?

Hier gibt es nur einen Rat: wenden Sie sich immer sofort an einen Rechtsanwalt. Der Rechtsanwalt kann vermeiden , dass durch falsche Entscheidungen wie Gespräche im Beisein von Dritten oder Briefe an die Gegenseite Fakten geschaffen werden, die für das weitere Verfahren großen Schaden anrichten, obwohl anderes damit bezweckt war.

Sich sofort an einen Rechtsanwalt zu wenden, löst entgegen der landläufigen Meinung auch keine hohen Kosten aus wenn man wie folgt vorgeht: Teilen Sie dem Rechtsanwalt zu Beginn des Gesprächs mit, dass Sie Ihr rechtliches Problem zunächst einmal schildern wollen und bitten sein den Rechtsanwalt darum, Ihnen vor der Beauftragung darzustellen, mit welchen Kosten eine Beauftragung verbunden ist.

Einen Rechtsanwalt, der um die Wahrung Ihrer Interessen bemüht ist, erkennen Sie daran, dass er Ihnen offen und fundiert mitteilt, ob es Sinn macht oder nicht, in diesem Fall tätig zu werden.

Nach dem Gespräch können Sie frei entscheiden, ob Sie dem Rechtsanwalt einen Auftrag erteilen wollen oder nicht, ohne dass Ihnen Kosten entstanden wären.

Für Ihr rechtliches Interessen treten wir ein.

Stehen Sie vor einer Trennung, oft kann die Entscheidung bestimmte Schritte zu gehen auf langer Sicht besser sein für alle als zögern und aushalten. Haben Sie  Fragen dazu, wie beispielsweise, bei wem die gemeinsamen Kinder aufwachsen oder, wer künftig für die Kinder wirksam Entscheidungen trifft. In der beruflichen Befassung mit der Thematik sind Fragen wie: wie sind die vermögensrechtliche Ansprüche der Ehegatten untereinander, stehen Ihnen Zugewinnausgleichsansprüche zu, oft zu hören. Auch Ihre Fragen, ob bei Ihnen Ansprüche auf Trennungsunterhalt, nachehelichen Unterhalt oder Kindesunterhalt bestehen, beantworten wir gerne und ausführlich.