Das Jahr geht zu Ende, die ungeliebten Betriebskostenabrechnungen werden zugestellt, froh ist, wer keine Nachzahlung in Höhe von z.B. 900,00 € leisten soll wie einige Mieter einer großen Wohnungsbaugesellschaft, denen angesichts der BK-Abrechnung das Lachen vergeht.

Da Berlin im Gegensatz zu anderen Gebieten Deutschlands in naher Zukunft einen Zuwachs der Bevölkerung verzeichnen wird, freuen sich die Vermieter, denn nach den Gesetzen der Marktwirtschaft steigen die Preise bei verstärkter Nachfrage. Die Berliner Angebotsmieten haben nach Angaben der Mietervereine eine Steigerung zwischen 8 und 14 % zu verzeichnen. Auch die Nebenkosten sind um 8 % gestiegen. Löhne und Gehälter steigen leider nicht im gleichen Ausmaß, nicht wenig Berliner Bedarfsgemeinschaften müssen beim Jobcenter die Übernahme der Betriebskosten beantragen. Im Fall der großen Wohnungsbaugesellschaft werden die Mieter im Anschreiben aufgefordert, im Falle der Inanspruchnahme von Leistungen das Schreiben unverzüglich dem zuständigen Sachbearbeiter vorzulegen. Der zuständige Sachbearbeiter war jedoch der Meinung, dass die Betriebskostenabrechnung zunächst einmal von einem Anwalt zu überprüfen ist, denn ihm drängte sich wohl der Eindruck auf, dass die in Rechnung gestellten Kosten oftmals dann sehr hoch sind, wenn die Allgemeinheit dafür aufkommen muss, und die Selbstzahler mangels preisgünstiger Alternativen keine andere Wahl haben, als zu zahlen.

Laut § 1 (1) der Betriebskostenverordnung sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.
(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:
1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),
2. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).

Eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung muss die einzelnen Kostenarten enthalten und einen für den Laien begreifbaren Verteilerschlüssel angeben. Außerdem muss die Nebenkostenabrechnung den Gesamtanteil des Mieters an den geleisteten Vorauszahlungen enthalten. Der Vorschussbetrag muss dem Endergebnis der Nebenkostenabrechnung gegenübergestellt werden. Insgesamt gibt es 17 verschiedene Kostenarten, die anteilig oder nach Verbrauch vom Mieter zu zahlen sind. Neben Grundsteuer, Gebäudereinigung, Müllbeseitigung, Wasser/Abwasser, Gemeinschaftsantenne, Straßenreinigung, Allgemeinstrom, Schornsteinreinigung und sonstige Kosten für Gemeinschaftseinrichtungen sind auch die Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherungen, eventuell auch die Kosten für eine Versicherung gegen Elementarschäden wie Überschwemmung oder Erbeben vom Mieter zu tragen. Lediglich die Prämien für eine Hausratsversicherung des Vermieters oder dessen Rechtsschutzversicherung sind keine Betriebskosten.

Nach der Rechtsprechung hat der Vermieter die vertragliche Nebenpflicht, den Mieter nur mit Nebenkosten zu belasten, die erforderlich und angemessen sind. Er ist gehalten, möglichst günstige Versicherungsverträge abzuschließen und auf dem Markt Vergleichsangebote einzuholen, KG Berlin, 8 U 147/10.

Nach einer Entscheidung des AG Spandau, 2a C 755/04 können zu den Kosten einer umlagefähigen Sachversicherung auch die Kosten einer sogenannten Terrorversicherung zählen. Diese müssen aber im Rahmen einer ordentlichen Geschäftsführung objektiv erforderlich sein. Das ist dann der Fall, wenn das Gebäude etwa in unmittelbarer Nähe einer Botschaft, eines Konsulats oder einer militärischen Einrichtung liegt, auf die terroristische Anschläge zu befürchten sind.

Auch die Kosten für die Sperrmüllabfuhr können als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, wenn sie laufend unberechtigt Müll auf Gemeinschaftsflächen abstellen, BGH, Az. ZR VIII 137/09.

Zur Prüfung der von ihm geforderten Nachzahlung hat der Mieter eine Prüfungsfrist von einem Monat, danach muss geleistet werden. Für die Prüfung hat der Mieter einen Anspruch auf Einsicht in die Originalunterlagen, auf denen die Abrechnung beruht. Diese Einsicht ist am Sitz des Vermieters zu nehmen, verweigert der Vermieter diese, hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht gem. § 273 (1) BGB. Berechtigte Beanstandungen des Mieters gegen die Nachforderung des Vermieters können 12 Monate lang geltend gemacht werden.

Mediation ist ein außergerichtliches Verfahren zur Konfliktregelung, bei dem die Parteien eines Streits freiwillig mit Unterstützung einer unbeteiligten dritten Person, dem Mediator, nach einer einvernehmlichen Lösung suchen. Das Ergebnis einer erfolgreichen Mediation ist eine verbindliche Vereinbarung zwischen den Parteien, die für beide gewinnbringend ist und möglichst für dauerhafte Befriedung sorgt.

Mit Hilfe des Mediators sollen die Streitenden in die Lage versetzt werden, eigenständig eine Lösung ihres Konfliktes zu erarbeiten. Der Mediator ist weder Richter noch Schlichter, er entscheidet nichts und führt keine Rechtsberatung durch. Seine Aufgabe besteht vielmehr darin, die Parteien einfühlsam im Prozess der Konfliktregelung zu begleiten, Missverständnisse aufzuklären und Kommunikationsstörungen zu beseitigen.

Am 14. April 2011 wurde der von der Bundesregierung eingebrachte Entwurf eines Gesetzes zur Förderung der Mediation und anderer Verfahren der außergerichtlichen Konfliktbeilegung im Bundestag in erster Lesung behandelt und zur weiteren Beratung in den Rechtsausschuss überwiesen. Der Deutsche Richterbund hatte sich bereits im September 2010 in einer Stellungnahme zum Gesetzesentwurf geäußert: „In § 1 Abs. 2 MediationsG ist gerade klargestellt, dass der Mediator eine unabhängige und neutrale Person ohne Entscheidungsbefugnis ist. Diese fehlende Entscheidungsbefugnis spricht eindeutig gegen eine Zuordnung dieser Tätigkeit als Rechtsprechungsaufgabe….Sie lässt sich vielmehr definieren als rechtsprechungsnahe Tätigkeit, die, soweit keine Besonderheiten bestehen, den Regeln über die Rechtsprechung folgt.“

Eine gelungene Mediation stärkt das Selbstvertrauen und die Kompetenz der streitenden Parteien. Die einvernehmliche Lösung am Ende des Verfahrens sorgt schon deshalb für dauerhaften Frieden, weil es keine Gewinner und Verlierer gibt. Keiner der Beteiligten kann sich ungerecht behandelt fühlen, denn sie haben selbstständige Entscheidungen getroffen. Der Handlungsspielraum ist größer, die Lösungsmöglichkeiten vielschichtiger und kreativer, es existieren kaum formale Zwänge. Die erfolgreiche Mediation führt zu einer Erhöhung der Dialogbereitschaft und Stärkung der Dialogfähigkeit.

Die Förderung dieses Verfahrens der außergerichtlichen Konfliktregelung soll neben der Entlastung der Justiz auch einen Beitrag zur Etablierung einer zivilisierteren Streitkultur leisten.

Der Mediator – Was muss er können?

Die Qualifikation zum Mediator ist für Hochschulabsolventen der Wissenschaftsbereiche Psychologie, Sozialpädagogik, Soziologie, Kommunikationswissenschaft, Wirtschaftswissenschaft und Rechtswissenschaft geeignet. In Berlin bietet die Freie Universität die Weiterbildung im Rahmen eines Fernstudiums an. Innerhalb von neun Monaten kann die Zusatzausbildung zum Mediator abgeschlossen werden. Andere Einrichtungen bieten Qualifikationen zum Wirtschaftsmediator an.

Ein Mediator muss in der Lage sein, interdisziplinär zu denken, er benötigt z.B. Kenntnisse über Funktionsweisen familiärer und komplexer Systeme, psychologische Grundkenntnisse, Kenntnisse aus der Kommunikations- und Konfliktforschung und einiges mehr. Nützlich sind sicherlich auch Kenntnisse aus den Bereichen der Philosophie und Ethnologie, Konflikte gibt es in der modernen Gesellschaft zwischen Menschen unterschiedlicher geografischer und kultureller Herkunft.

Ein Mediator sollte also ein vielseitig interessierter, vertrauenswürdiger, ehrlicher Mitmensch sein, der über ausreichend Lebenserfahrung und Einfühlungsvermögen verfügt und er muss eine gut entwickelte emotionale Intelligenz besitzen.

Für welche Art von Konflikten eignet sich die Mediation?

Es wird vertreten, dass sich Mediation grundsätzlich für alle Arten von Konflikten eignet, vor allem, wenn der Konflikt stark emotionalisiert ist, zwischen den Parteien kein sachliches Gespräch mehr stattfindet, die Auseinandersetzung vielschichtig ist, jedoch eine schnelle Lösung gefunden werden muss und die streitenden Parteien auch in Zukunft weiter zusammenarbeiten wollen.

Ein Anwendungsgebiet für diese Form der Konfliktregelung ist das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter, zunehmen wird die Bedeutung der Mediation auch bei Streitigkeiten innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften. Auch Nachbarschaftsstreitigkeiten können auf diese Art ein Ende finden. Voraussetzung ist jedoch immer der gute Wille der Parteien trotz aller Unstimmigkeiten einen gemeinsamen Konsens zu finden. Fehlt diese Bereitschaft, ist der Gang zum Gericht nicht zu vermeiden.

§ 543 Absatz 1 BGB

Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

§ 543 Absatz 2 BGB

Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

1. …….
2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3. der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete im Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. …..

§ 543 Absatz 3 BGB

Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn

1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

Die unbefugte Überlassung der Mietsache an einen Dritten (Absatz 2 Nr. 2) betrifft die unerlaubte Untervermietung. Sie liegt auch vor, wenn der Mieter nicht verhindert, dass der Untermieter unbefugt weiter vermietet. Familienangehörige sind nicht Dritte im Sinne der Norm.

Die Miete ist in der Regel bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zu entrichten. Da die Fälligkeit kalendermäßig bestimmt wird, bedarf es keiner Mahnung für den Verzug (Absatz 2 Nr. 3 a). Eine Karenzzeit zugunsten des Mieters besteht nicht (Palandt, Komm. BGB, Weidenkaff, § 543, Rn. 26).

Es wird jedoch unterschiedlich beurteilt, ob es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung auf den Eingang der Zahlung beim Vermieter, also mit Gutschrift auf dem Bankkonto des Vermieters ankommt oder auf den Zeitpunkt des Überweisungsauftrages. Für den BGH und die sog. herrschende Meinung ist der Eingang auf dem Vermieterkonto maßgebend (GBH 139,123) .
Das LG Hamburg (307 S 46/06) nimmt letzteres an:
„Im Falle der Mietzahlung durch Banküberweisung kommt es für die Rechtzeitigkeit der Leistung auf den Zeitpunkt des Überweisungsauftrages an und nicht auf den Zeitpunkt der Gutschrift auf dem Konto des Vermieters.“

Die Miete umfasst sämtliche an den Vermieter zu leistende Zahlungen, auch Heizkostenvorschüsse und Betriebskosten.

Ob der nicht bezahlte Teil der Miete unerheblich ist, muss im Verhältnis zur vollen Miete mit Rücksicht auf die Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Kreditwürdigkeit des Mieters beurteilt werden (Absatz 2 Nr. 3a).

Die Kündigung bei Wohnraummietverhältnissen ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter vor dem Zugang der Kündigung vollständig befriedigt wird, d.h. alle offenen Forderungen beglichen werden. Für Wohnraum gilt eine erweiterte Schonfrist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Der Mieter kann die Zahlung noch bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs leisten. Es ist zu beachten, dass der Mieter die Schonfrist nur einmal innerhalb von zwei Jahren in Anspruch nehmen kann.

Die Abhilfefrist oder Abmahnung ist erforderlich bei Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, auch einer Neben-Schutz-oder Obhutspflicht (§ 543 Abs. 3). Verletzung ist jeder objektive Pflichtverstoß, der nicht schuldhaft sein muss. Ergibt sich der wichtige Grund erst aus Fristablauf oder Abmahnung ohne Erfolg, ist nach dem Gesetzeswortlaut eigentlich weitere Fristsetzung oder Abmahnung erforderlich, sie wird in der Regel aber nach Absatz 3, Satz 2 Nr. 1 entbehrlich sein.

Entbehrlich kann die Frist oder Abmahnung sein bei Fehlen von Erfolgsaussicht § 543 Absatz 3, Satz 2 Nr. 1 BGB.

Besonderer Grund Abs. 3, Satz 2 Nr. 2 für die sofortige Kündigung erfordert, dass ein Erfolg von Abhilfefrist oder Abmahnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung nicht entfallen lassen würde, z.B. wegen Schwere der Pflichtverletzung oder Fixgeschäft gem. § 323 Absatz 2 Nr. 2 BGB.

Zahlungsverzug, Abs. 3, Satz 2 Nr. 3 Die Abmahnung kann aber geboten sein, wenn Anhaltspunkte für Zahlungsunfähigkeit oder Zahlungsunwilligkeit fehlen oder der Verzug im Verhältnis zur bisherigen Vertragsdauer und Vertragserfüllung unbedeutend ist.

Die Nichtzahlung der Kaution sowie die fortdauernde unpünktliche Zahlung bei gewerblichen Mietverhältnissen ist ein sonstiger wichtiger Grund des § 543 Absatz 1, Satz 2 BGB.

Absatz 1, Satz 2 erfasst die Fälle, die in Absatz 2, Satz 1 Nr. 1 und in § 569 Absatz 2 nicht mehr enthalten sind, oder auf § 242 gestützt werden. Möglich ist auch, dass ein Kündigungsgrund sowohl Absatz 1, Satz 2 als auch ein gesetzliches Beispiel erfüllt.

Andreas Stücke, Generalsekretär der Eigentümergemeinschaft Haus & Grund Deutschland argumentiert:
„Dass in einzelnen Teilmärkten nun die Mieten steigen, sollte niemanden wundern. Schließlich hat die Wohnungspolitik das Mietrecht konsequent zum Mieterrecht fortentwickelt und damit potenzielle Investoren in den Mietwohnungsmarkt systematisch verprellt.“ und weiter
„Die permanent verschärften Anforderungen an das energetische Niveau von Wohngebäuden sorge für drastisch erhöhte Baukosten. Vor diesem Hintergrund lohne sich für die Vermieter die Wohnraumvermietung nicht mehr. In den vergangenen Jahren seien mit 60% des Mietwohnungsangebots privater Vermieter keine Gewinne erzielt worden.“.

Das Thema Mietnomaden wird immer wieder in den Medien thematisiert, erschreckende Geschichten vom Leiden privater Vermieter, denen angesichts nichtzahlender, die Räumlichkeiten vermüllender und dreister Mieter die Hände gebunden sind, und die dann auf den Kosten der Räumung und der Instandsetzung ihrer Wohnungen oder Häuser sitzenbleiben, sollen wohl die Notwendigkeit einer Gesetzesänderung untermauern.

Sollte die Befragung ergeben, dass die Fälle von Mietnomadentum ein gesellschaftlich relevantes Problem darstellen, entsteht Handlungsbedarf für den Gesetzgeber.

Einigkeit besteht darüber, dass ein Mietnomade eine Person ist, die in der betrügerischen Absicht, keine Miete zahlen zu wollen, ein Mietverhältnis eingeht.

Gerald Happ, Mietrechtsexperte Haus & Grund Deutschland schätzt den durchschnittlichen Schaden, den ein Mietnomade anrichtet auf rund 25.000 €. Die Eigentümer Schutzgemeinschaft schätzt die Zahl der Mietnomaden auf insgesamt 15.000, die Rückstände durch Mietausfall sollen insgesamt rund 2,2 Milliarden € betragen (Quelle: Focus-online, Haus & Grund).

Der Deutsche Mieterbund geht dagegen von ca. 1000 Mietnormaden aus. NDR-online vermeldet 102 Fälle von Mietnomaden in Schleswig-Holstein.

Klarheit hinsichtlich der recht unterschiedlichen Schätzungen erhofften sich die Interessenvertreter der Hauseigentümer von dem Bielefelder Forschungsprojekt. Die größte deutsche Interessengemeinschaft der privaten Haus,- Wohnungs- und Grundstückseigentümer hat ihre in 22 Landesverbänden und etwa 1000 Ortsvereinen organisierten Mitglieder deshalb aufgerufen, sich zahlreich an der Erhebung zu beteiligen. Daraufhin meldeten sich immerhin 1.549 Vermieter, von denen jedoch nur 973 alle 76 Fragen des online-Fragebogens beantworteten.

Von diesen 973 Befragten gaben rund 400 an, Opfer von Mietnomaden geworden zu sein. Die angegebenen Fälle erstreckten sich jedoch über einen Zeitraum von 40 Jahren, so dass sich ein Mittelwert von je 50 Fällen für die vergangenen Jahre ergibt. 45 % der betroffenen Vermieter beziffern ihren Schaden unter 5.000 €, 30 % gaben einen Schaden bis zu 10.000 € an. Immerhin sagen 25 % der Betroffenen, dass sie nie wieder vermieten werden.

Die Befragung ergab auch, dass nur ein Drittel der Privatvermieter vor Abschluss eines Mietvertrages Informationen über die zukünftigen Mieter einholt, während sich professionelle Vermietergesellschaften genauer informieren und absichern, z.B. Schufa-Auskunft, Mietschuldenfreiheitsbescheinigungen, Verdienstnachweise, Bürgschaften u.ä. verlangen.
Die durchgeführte Untersuchung lässt keinen sicheren Schluss über die tatsächliche
Zahl der Mietnomaden in Deutschland zu, denn dazu haben sich zu wenig Vermieter an der Untersuchung beteiligt. Aus Kostengründen war eine repräsentative Umfrage nämlich nicht möglich.

Es wird darüber gestritten wie die Ergebnisse der Untersuchung zu bewerten sind. Aus Sicht der Interessenverbände ist eine Gesetzesänderung nach wie vor notwendig, zumindest jedoch eine vermieterfreundlichere Auslegung geltender Bestimmungen durch die Rechtsprechung. Aufgrund der Befragung darf jedoch auch vermutet werden, dass die Fälle von Mietnomaden kein Massenphänomen darstellen, jedenfalls die Zahl der ehrlichen Mieter nicht übersteigt, so dass kein akuter Handlungsbedarf für den Gesetzgeber besteht.

Es gibt inzwischen recht umfangreiche Angebote für Vermieter, welche sich vor Schäden durch Mietnomaden schützen wollen, z.B. eine Mietnomadenversicherung, Internetseiten, die Listen unseriöser Mieter anbieten und Bonitätsprüfungen von Mietern für Vermieter anbieten.

Rufen Sie an. Die zu erwartenden Rechtsanwaltskosten können meist geschätzt werden. Anfragen nehmen wir auch gern per Email entgegen.

Mietrecht in Deutschland

Die Mehrzahl der Deutschen wohnt nicht in den eigenen vier Wänden, sondern zur Miete. Die während eines Arbeitslebens gezahlte Miete würde oft ausreichen, um zwei oder drei Eigenheime zu bauen.
Wie der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen anhand der Auswertung von 800.000 bestehenden und neu abgeschlossenen Mietverträgen feststellte, verzeichneten die Wohnungseigentümer im Zeitraum vom Januar 2008 bis März 2009 eine Preissteigerung bis zu 14 %.
Der sich aus dem Sozialstaatsprinzip und dem Grundrecht der Würde des Menschen ergebende Anspruch des Einzelnen auf angemessenen Wohnraum ist in Gefahr, denn die Privatisierung des öffentlichen Wohnungsbestandes, der beschlossene Ausstieg aus dem Fördersystem des sozialen Wohnungsbaus und nun die von der Bundesregierung beabsichtigte steuerliche Gleichstellung landeseigener Unternehmen der öffentlichen Daseinsvorsorge, (darunter Wasser- und Entsorgungsbetriebe) mit profitorientierten Privatunternehmen werden das Wohnen weiter verteuern. So stiegen die Betriebskosten für eine 80 qm große Wohnung in Berlin pro Jahr um 115,20 EUR.

Rechte und Pflichten

Erneut werden Änderungen des Mietrechts diskutiert, um die Balance zwischen Rechten und Pflichten der Vertragsparteien wiederherzustellen. Konkret geht es um die Verkürzung der Kündigungsfristen für Vermieter, die Beschleunigung von Räumungsklagen gegenüber säumigen Mietschuldnern und die Abschaffung des Mietminderungsrechts bei Baumaßnahmen zur energetischen Modernisierung.

Mietrecht im Wrangelkiez

Auch im Bezirk unserer Kanzlei, dem Wrangelkiez in Berlin Friedrichshain-Kreuzberg häufen sich seit einigen Jahren die Streitfälle rund um Modernisierung und Mieterhöhung, Nebenkosten und Wohnungsmängel. Viele Irrtümer und Auseinandersetzungen könnten jedoch vermieden werden, wenn die Vertragsparteien ausreichend über bestehende Rechte und Pflichten informiert sind.

Die Mietverhältnisse unterstehen als Dauerschuldverhältnisse im verstärkten Maße dem Grundsatz von Treu und Glauben. Den Pflichten entsprechen auf Seiten des Vertragspartners Ansprüche.
Im Gegenseitigkeitsverhältnis stehen die Gebrauchsgewährungs- und Erhaltungspflicht des Vermieters zur Mietzahlungspflicht des Mieters. Die Entrichtung der monatlichen Miete sollte eine Selbstverständlichkeit sein, sie wird hier deshalb ausdrücklich erwähnt, da es in der Praxis eine Flut von Rechtstreitigkeiten wegen nicht- oder zu spät entrichteter Miete gibt. Nach wie vor gilt im bürgerlichen Recht der Satz: Geld hat man/frau zu haben! Ohne Mieteinnahmen kann auch der netteste Vermieter seine Pflichten nicht erfüllen.

Mieterpflichten/-rechte

Zur Pflicht des Mieters gehört die Pflicht zur Zahlung der vereinbarten Nebenkosten, auch treffen ihn Sorgfaltspflichten zur Erhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache. So würde es z.B. gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstoßen, wenn durch fehlendes oder ungenügendes Lüften der Wohnung Feuchtigkeitsschäden verursacht werden und der Mieter dann die Miete mindert, weil während der Mietzeit ein Mangel aufgetreten ist.

Ansonsten tritt das Recht des Mieters, bei einem Mangel der Mietsache die Miete zu mindern, um das Gleichgewicht zwischen dem Wert der Mietsache und der zu leistenden Mietzahlung wiederherzustellen, kraft Gesetzes ein, egal ob der Vermieter damit einverstanden ist oder nicht. Dem Mieter obliegt die Pflicht, den aufgetretenen Mangel dem Vermieter bekannzugeben.
Der Mangel darf nicht unerheblich und wie erwähnt nicht vom Mieter selbst verursacht worden sein. Der Vermieter ist dann verpflichtet, den Mangel zu beseitigen.
Versäumt er diese Pflicht, kommt er in Verzug und der Mieter hat die Möglichkeit, eventuelle Aufwendungs- oder Schadensersatzansprüche geltend zu machen.
Häufige Streitfälle sind feuchte Wände und Schimmelbefall, Haustierhaltung, Lärm durch andere Mieter, Heizungsmängel und Schadstoffbelastung.

Wie hoch der konkrete Minderungsbetrag jedoch ist, wird von der unabhängigen Rechtsprechung unterschiedlich beurteilt, denn entschieden wird unter verständiger Würdigung aller Umstände des Einzelfalls und jeder Einzelfall ist eben anders.
Die rechtzeitige Beratung durch einen sachkundigen Rechtsanwalt wird aus diesem Grund empfohlen. So sparen Sie Zeit, Geld und Nerven!

Ein Vermieter kann sich nicht durch eine Vertragserklärung bezüglich der Kautionsleistung freistellen lassen und muss sich das Verhalten seines Hausverwalters nach Treu und Glauben zurechnen lassen.

Ein Mieter, der eine Kaution leistet muss gegenüber dem Vermieter stets das Recht haben, eine entsprechende Erfüllung im Sinne des Gesetzes geltend machen zu können.

Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg
Urteil vom: 20.01.2011
AZ.: 8 C 150/10

In dem Rechtsstreit (…) hat das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg, Zivilprozessabteilung 8, auf die mündliche Verhandlung vom 20.01.2011 durch die Richterin am Amtsgericht (…) für Recht erkannt:

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 413,81 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 04.06.2010 sowie 83,53 € außergerichtliche Rechtsanwaltsgebühren zu zahlen.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

4. Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand

Die Klägerin schloss im März 1987 mit dem damaligen Hauseigentümer einen Mietvertrag über eine Wohnung in der (…) Berlin.

Nachdem das Mietverhältnis am 31.01.2009 endete, begehrt die Klägerin von der Beklagten, die jetzige Eigentümerin ist, Rückzahlung einer Kaution in Höhe von 413,81 €.

Die Klägerin behauptet: Sie habe am 04.03.1987 in bar, gegen Ausstellung einer Quittung, an die Hausverwalterin, (…), den Kautionsbetrag in dieser Höhe geleistet. Daraufhin habe (…) ihr die Wohnungsschlüssel ausgehändigt. (…) sei in der Zeit von 1980 bis 1990 als Hausverwalterin für den damaligen Eigentümer tätig gewesen.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an sie 413,81 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit sowie 83,53 € außergerichtliche Rechtsanwaltsgebühren zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie bestreitet, dass die Klägerin für den Mietvertrag eine Kaution gestellt hat.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien im Einzelnen wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist begründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von 413,81 €, da das Mietverhältnis – unstreitig – beendet ist.

Die Klägerin hat substantiiert – unter Einreichung einer entsprechenden Quittung – dargelegt, dass sie im März 1987 bei Mietvertragsabschluss eine Mietkaution an den damaligen Eigentümer, (…), geleistet hat. Der damalige Hauseigentümer hat sich seiner Hausverwalterin, (…), bedient, um den Mietkautionsbetrag in Empfang zu nehmen. Damit ist die Leistung an ihn erfolgt. Die Hausverwalterin hat schriftlich bestätigt, dass sie den Kautionsbetrag erhalten hat. Die Beklagte kann sich nicht erfolgreich darauf berufen, (…) die Hausverwalterin sei lediglich Überbringungsbote gewesen, so dass die Leistung nicht an den Eigentümer erfolgt sei.

Es kann dahingestellt bleiben, ob (…) die Hausverwalterin den Betrag an den damaligen Eigentümer weitergeleitet hat. Die Klägerin hat durch Zahlung an seine Hausverwalterin befreiend geleistet. Die entgegenstehenden Angaben in der Quittung vom 04.03.1987 kann die Beklagte gemäß § 242 BGB nicht erfolgreich der Klägerin entgegenhalten. Das Mietverhältnis ist ein personenrechtliches Vertrauensschutzverhältnis. Zwar können volljährige Erwachsene jeglichen Vertragsinhalt vereinbaren. Eine Grenze findet dieser Vertragsinhalt jedoch dann, wenn der Widerspruch so groß ist, dass er gegen Treu und Glauben verstößt. Dies ist hier der Fall. Die Klägerin hat mit ihrer Unterschrift bezüglich der Kautionszahlung am 04.03.1987 zugleich erklärt, dass durch diese Zahlung keinerlei mietvertragliche Ansprüche gegenüber dem Hauseigentümer bestehen. Gleichzeitig hat sie vereinbart, dass (…) die Hausverwalterin, obwohl diese von 1980 bis 1990 Hausverwalterin des damaligen Eigentümers war, keine Ermächtigung von ihm zum Empfang des Geldes oder zum Inkasso oder sonstigen Berechtigungen habe. Sie sei auch nicht vertretungsberechtigt. Diese Angaben stimmen wörtlich überein mit der ebenfalls am 04.03.1987 ausgestellten Quittung über den Mietzins vom 1. März 1987. Auch hier hat die Klägerin unterschrieben, dass durch die Zahlung des Mietzinses keinerlei mietvertragliche Ansprüche gegenüber dem Hauseigentümer bestehen. Ein Mieter, der Mietzins zahlt, muss gegenüber dem Hauseigentümer stets das Recht haben, eine entsprechende Erfüllung im Sinne des Gesetzes geltend machen zu können, wobei dies auch bezüglich einer geleisteten Kaution gilt. Der Widerspruch ist so groß, dass er gegen Treu und Glauben verstößt. Desgleichen kann eine Hausverwaltung, die vom Sinn und Zweck her im Außenverhältnis den Eigentümer vertritt, d. h. Aufgrund ihrer Stellung für einen Dritten gemäß §§ 133, 157 BGB befugt ist, im Namen des Eigentümers Erklärungen abzugeben, Zahlungen entgegenzunehmen etc., d. h. An seiner Stelle zu handeln, nicht durch eine entsprechende Vertragserklärung von dieser Vertretung bezüglich einer bestimmten Zahlung freigestellt werden.

Im vorliegenden Fall kommt hinzu, dass dem Schriftbild beider Quittungen zu entnehmen ist, dass die entsprechenden Passagen maschinenschriftlich vorgefertigt waren, so dass davon auszugehen ist, dass die Parteien diese Klausel nicht ausdrücklich ausgehandelt haben. Nach § 307 Abs. 1 BGB ist eine Klausel unwirksam, wenn sie den Vertragspartner entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Dies ist hier der Fall.

Der Nebenkostenanspruch in Höhe von 83,53 € sowie der Zinsanspruch rechtfertigen sich aus §§ 280, 288 BGB.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 708 Ziffer 11, 711 ZPO.

Die Berufung war gemäß § 511 ZPO zuzulassen.

(…)
Richterin
am Landgericht

Das Berufungsgericht hat zu Unrecht angenommen, dass der Klägerin ein Anspruch gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete um einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf 378,04 € wegen Unwirksamkeit der formularvertraglich vereinbarten Übernahme der Schönheitsreparaturen durch die Beklagte zusteht.

Ob die formularvertragliche Schönheitsreparaturenklausel, wie das Berufungsgericht meint, wegen eines starren Fristenplans in § 14b Nr. 2 des Mietvertrages unwirksam ist oder ob die Renovierungspflicht in § 7 Nr. 2 des Mietvertrages geregelt ist und dieser Klausel als Individualabrede der Vorrang zukommt, so dass eine abschließende Regelung der Renovierungspflicht auf dieser Grundlage besteht, wie die Revision meint, kann dabei offen bleiben. Der geltend gemachte Anspruch muss schon deshalb ausscheiden, weil es für den begehrten Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete an einer rechtlichen Grundlage fehlt.

Der Senat hat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete geltend zu machen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält. § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB bietet hierfür keine Grundlage, denn nach dieser Vorschrift kann der Vermieter lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und nicht darüber hinaus verlangen. Dies steht auch in Einklang mit dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung, die es dem Vermieter ermöglichen soll, im Rahmen des Vergleichsmietensystems eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Danach bilden die Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Der von den Klägern geltend gemachte Zuschlag orientiert sich dagegen an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Auf diese Weise würde bei der nicht preisgebundenen Wohnraummiete ein Kostenelement ohne Rücksicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen. Hiermit wäre jedoch das vom Gesetzgeber vorgesehene System der Vergleichsmieten verlassen (Senatsurteil vom 9. Juli 2008 – VIII ZR 181/07, NJW 2008, 2840, zur Veröffentlichung in BGHZ 177, 186 vorgesehen, Tz. 9 ff.). …” (BGH, Urteil vom 11.02.2009 – VIII ZR 118/07)

Die in § 14b Nr. 2 des zwischen den Parteien abgeschlossenen Formularmietvertrages enthaltene Klausel über laufende Schönheitsreparaturen sei gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Die Klausel enthalte eine starre Fristenregelung, da der Fristenplan nicht lediglich für den Regelfall des tatsächlichen Renovierungsbedarfs gelte, sondern den Mieter die Renovierungsverpflichtung stets nach Ablauf der Fristen und unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf treffe.

Im Falle der Unwirksamkeit der Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter sei der Vermieter berechtigt, im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens einen entsprechenden Zuschlag auf die Miete zu verlangen. Der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen komme als Hauptleistungspflicht aus dem Mietvertrag Entgeltcharakter zu, da der Vermieter bei der Bemessung der verlangten Miete einkalkuliere, ob er in regelmäßigen Abständen Aufwendungen für Schönheitsreparaturen habe oder nicht. Dann müsse die fehlende Verpflichtung des Mieters, Schönheitsreparaturen durchzuführen, aber Auswirkung auf die Miethöhe haben, wobei kein sachlicher Grund für eine Differenzierung ersichtlich sei, ob die Mietvertragsparteien von vornherein von einer Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter Abstand genommen hätten oder ob sich nach Vertragsabschluss herausstelle, dass wegen der Unwirksamkeit einer Klausel im Formularmietvertrag der Mieter keine Schönheitsreparaturen leisten müsse.

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Landgericht Fulda
Beschluss vom 16.03.2010
AZ.: 1 T 6/10

Die 1. Zivilkammer des Landgerichts Fulda hat durch den Richter am Landgericht (…) als Einzelrichter am 12.03.2010 beschlossen:

Auf die Beschwerde des Antragstellers wird der Beschluss des Amtsgerichts Bad Hersfeld vom 28.12.2009 aufgehoben.

Im Übrigen wird der Antrag auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe zurückgewiesen.

Gründe:

Der Antragsteller begehrt die Bewilligung von Prozesskostenhilfe für eine beabsichtigte Klage auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 4.500,- € und eines weiteren Schmerzensgeldes. Dieser Klage liegt die Räumung der vom Antragsteller angemieteten Wohnung durch die Antragsgegnerin zugrunde. Mit Mietvertrag vom 16.01.1998 hatte der Antragsteller die Wohnung (….), von der Antragsgegnerin angemietet. Mit Schreiben vom 22.05.2007 erklärte die Antragsgegnerin die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen erheblichen Mietrückständen. Am 19.06.2007 erhob sie Zahlungs- und Räumungsklage beim Amtsgericht Bad Hersfeld. Während dem laufenden Verfahren räumte die Antragsgegnerin die Wohung des Antragstellers am 09.07.2007 und tauschte die Schlösser der Wohnung aus. Die in der Wohnung befindlichen Sachen des Antragstellers, unter anderem eine Vielzahl von Videofilmen und Taschenbüchern, entsorgte die Antragsgegnerin. Das Amtsgericht Bad Hersfeld hat den Antrag auf die Bewilligung von Prozesskostenhilfe zurückgewiesen, da die Rechtsverfolgung keine Aussicht auf Erfolg biete. Der Antragsteller habe sein Eigentum an den in der Wohnung befindlichen Gegenständen aufgegeben. Im Übrigen stünden der Antragsgegnerin Schadensersatzansprüche zu, die die geltend gemachte Forderung überstiegen. Gegen diese Entscheidung richtet sich die Beschwerde des Antragstellers.

Die Beschwerde ist zulässig und zum Teil auch begründet.

Die Rechtsverfolgung des Antragstellers bietet in der Hauptsache in Höhe von 2.000,- € Aussicht auf Erfolg.

Zunächst kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Gegenstände in der Wohnung herrenlos geworden sind. Insoweit ist allerdings zuzugestehen, dass sich die in der Wohnung in einem völlig verwahrlosten und verdreckten Zustand befand. Es bestehen aber bereits Zeifel daran, ob hieraus gefolgert werden kann, dass der Antragsteller die Wohnung nicht mehr bewohnt. Vielmehr entsteht ein solcher Wohnungszustand nur durch Nutzung, so dass der Antragsteller die Wohnung erst in diesen Zustand versetzt hat. Auch finden sich in der Wohnung nach den vorliegenden Lichtbildern zumindest einige Gegenstände von Wert. Neben den zahlreichen auf den Lichtbildern erkenntlichen Büchern, Videos und DVD’s finden sich auf einem Lichtbild (Bl. 46 d. A. ) eine ganze Reihe von Schuhen, die sich dem Anschein nach noch in einem nutzbaren Zustand befunden haben. Ausgehend hiervon fehlen aber ausreichende Anhaltspunkte dafür, dass der Antragsteller sein Eigentum an den Gegenständen in der Wohnung aufgegeben hat.

Ausgehend hiervon ist die Antragsgegnerin aber grundsätzlich gemäß §§ 535, 280 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, da sie das Eigentum des Antragstellers an den Gegenständen widerrechtlich und schuldhaft verletzt hat. Es bedarf keiner näheren Darlegung, dass die Antragsgegnerin zur Räumung und Entsorgung sämtlichen Inventars der Wohnung nicht berechtigt war. Diese hat den Antragsteller auch ursprünglich auf Räumung in Anspruch genommen und erst während des laufenden Rechtsstreits die Wohnung geräumt. Auch die behauptete Gefahr eines Wasserschadens hätte nur dazu berechtigt, die Wohnung zu begehen, um die Tür zu schließen.

Das Gericht schätzt den höchstmöglichen Schaden des Antragstellers auf 2.000,- €. Zunächst ist es dem Antragsteller nicht möglich, den entstandenen Schaden im Detail

substantiiert darzulegen. Um der Beweisnot des Geschädigten abzuhelfen, muss der Richter in einer solchen Situation den Schaden gemäß § 287 ZPO schätzen, soweit die festgestellten Umstände hierfür noch eine genügende Grundlage abgeben; das Gericht muss nur dann von jeder Schätzung absehen, wenn diese mangels greifbarer Anhaltspunkte völlig in der Luft hängen würde. Sofern eine Schätzung des gesamten Schadens ausscheiden muss, hat der Tatrichter zu prüfen, ob nicht einzelne Schadensteile oder doch wenigstens ein Mindestschaden zuerkannt werden kann (vgl. BGHZ 91, 243 [256f]). Hier bestehen genügende Anhaltspunkte für eine Schadensschätzung, wobei bereits das Amtsgericht auf die Elektrogeräte abgehoben hat. Auch hat der Antragsteller duch das Vorgehen der Antragsgegnerin eine Vielzahl von Büchern, Videokassetten und DVD’s verloren und einige Bekleidungsstücke (Schuhe). Hingegen werden die in der Schadensaufstellung des Antragstellers genannten Möbelstücke nicht Eingang in die Schätzung finden können, da diese ausgehend von den Lichtbildern keinerlei materiellen Wert mehr hatten. Ausgehend hiervon sieht das Gericht aber einen maximalen Schaden des Antragstellers bei 2.000,00 €-

Schmerzensgeldansprüche stehen dem Anspruchsteller erkennbar nicht zu.

Diesem Anspruch werden aber, worauf das Amtsgericht zutreffend hinweist, Ansprüche der Antragsgegnerin auf Schadensersatz entgegenstehen. Hier ist aber zu berücksichtigen, dass diese bisher weder näher beziffert noch geltend gemacht wurden. Vielmehr lehnt die Antragsgegnerin nach ihrer Stellungnahme Ansprüche des Antragstellers grundsätzlich ab, da sie die Ansicht vertritt, zur Räumung berechtigt gewesen zu sein. Insoweit würde die Antragsgegnerin ihre Ansprüche aber nur hilfsweise geltend machen. Selbst wenn eine Hilfsaufrechnung aber voraussichtlich zur Klageabweisung führt, darf dem Antragsteller die Prozesskostenhilfe nicht verwehrt werden, da er ein Interesse daran hat, durch die Aufrechnung von seiner Schuld befreit zu werden (vgl. Zöller/Philippi, ZPO, 27. Auf. 2009, § 114 Rn. 24).

Mithin war dem Antragsteller Prozesskostenhilfe zu gewähren. Dieser hat auch gemäß § 121 Abs. 2 ZPO Anrecht auf die Beiordnung eines Rechtsanwalts, da die Sache vor dem Hintergrund der Schadensfeststellung nicht einfach gelagert ist.

Die Bedürftigkeit des Antragstellers hat das Amtsgericht festgestellt.

Die Entscheidung ergeht gerichtskostenfrei, außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

(…)
Richter am Landgericht

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Ausgangssituation:

Zwischen unserem Mandanten und einem der zehn größten Wohnungsunternehmen Deutschlands, welches rund 63.000 Wohnungen verwaltet, bestand ein Mietverhältnis zu Wohnzwecken über eine ca. 43 m² große Zwei-Zimmer-Erdgeschosswohnung.

Nachdem unser Mandant mit seinen Mietzinszahlungen in Rückstand geriet, reichte der Vermieter eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht ein. Während des laufenden Verfahrens führte der Vermieter dann eigenmächtig eine „Wohnungsöffnung“ durch, wobei der gesamte Hausrat unseres Mandanten „entfernt und auf Deponie entsorgt“ wurde, einschließlich wichtiger Dokumente wie Zeugnisse, Vertragsunterlagen, Arbeits- und Rentenpapiere, Familienpapiere, Bilderalben und vergleichbare Erinnerungsstücke.

Als Begründung für die eigenmächtige Räumung führte der Vermieter u.a. an, unser Mandant habe die Wohnung verlassen und den Besitz aufgegeben. Zudem sei „die Balkontür nicht ordnungsgemäß verschlossen“ gewesen, sodass angeblich zu befürchten war, „dass im Falle eines Regenschauers Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung“ entstehen könnten. Ferner habe „aufgrund des Zustandes der Wohnung und des Schmutzes auf den Fußböden, Infektionsgefahr bestanden“, weshalb es erforderlich gewesen sei, „die Wohnung komplett zu räumen, zu reinigen und zu entsorgen“.

Tatsächlich jedoch übte unser Mandant zum Zeitpunkt der Räumung noch die Sachherrschaft über die Wohnung aus und verfügte auch über einen vollständigen Wohnungsschlüsselsatz. Unser Mandant reichte daher Schadenersatzklage gegen den Vermieter ein. Das Amtsgericht sah jedoch die beantragten Ansprüche unseres Mandanten als nicht gegeben an und begründete seine Auffassung wie folgt:

Hiergegen richtete sich die Beschwerde unseres Mandanten, aufgrund derer das Landgericht Fulda den Beschluss des Amtsgerichtes aufhob und feststellte, dass die eigenmächtig durchgeführte Räumung unrechtmäßig war (siehe Beschluss vom 16.03.10).